공동주택 관리방법

관리방법의 종류

• 사업주체관리 공동주택 사용검사 후 입주대상자의 과반수가 입주를 완료 하여 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지 공동주택건설 사업자가 관리 주체가 되어 관리하는 방법
• 주민자치관리 입주자들이 법령에서 규정한 기술인력 및 장비를 갖추어 자치관리기구를 구성 직접 관리하는 방법
• 위탁관리 입주자들이 주택관리업을 등록한 주택관리 전문회사에 관리 업무를 위탁하여 관리하는 방법

관리 방법의 결정

입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리 업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의(관리 방법을 변경 하는 경우에는 입주자 대표회의 또는 입주자 등의 10분 의 1이상)의 제안에 대하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정

관리주제

일반적 업무

• 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리 시설의 유지보수와 안전관리
• 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거
• 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행
• 장기수선충당금의 징수 및 적립
• 공동주택관리규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
• 공동주택관리규약으로 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽
• 주민의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택 단지안의 토지에 대한 무단점유 행위의 방지
• 공동주택단지안의 질서문란행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구
• 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응 조치의 강구 등

관리주체는

공동주택 등을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 상기 “일반 적 업무”를 수행하여야 함

관리주체는

매월별로 관리비 사용료 및 장기수선충당금 등의 징수,사용, 보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고 공동주택의 입주자 (당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우 자나 직계 존비속을 포함) 또는 사용자(입주자 등)가 이의 열람을 청구 하거나 자기의 비용으로 복사를 요구 하는 때에는 이에 응하여야 함.

관리주체는

상기 “일반적 업무”에 규정된 업무를 수행하기 위하여 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분, 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설을 사용할 수 있음.

주택관리업자 등에 의한 의무관리상대 공동주택 범위

• 300세대 이상의 공동주택
• 세대수가 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
• 세대수가 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

입주자 또는 사용자의 의무

• 공동주택 등의 입주자 등은 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반 시설을 선량하게 보전, 유지하여야 함
• 입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택 등에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없음
• 입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 다음 행위를 할 수 없음 (관리주제가 동의시 가능하나 동의기준을 관리규약에 명시)
• 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위(내력벽, 기둥, 봉, 바닥스라브 등 주된 구조부의 철거 또는 훼손행위 절대금지)
• 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위
• 광고물,표지물 또는 표지를 부착하는 행위
• 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위
• 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
• 관리규약 준수

입주자 대표회의

구성시기

사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주예정자의 과반수가 입주를 완료란 때에는 사업주체의 요구가 있은 지 1개월 이내에 입주자대표회의를 구성

구성방법

동별 세대수에 비례한 동별대표자로 구성

유의사항 동별대표자

동별대표자 자격

당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6월이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우는 제외) 거주하고 있는 입주자

선출시기 및 방법

선출시기는 공동주택입주 예정자의 과반수가 입주한 때이며, 동별대표자의 선출방법은 공동주택관리규약으로 정함

임원구성

회장 1인을 표함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 구성원 중에서 선출

임원 선출방법

입주자 대표회의 구성원 과반수 이상 찬성으로 선출

임기

관리규약으로 정함

기능

• 회장 입주자 대표회의를 대표하고 업무총괄
• 이사 회장을 보좌하고 회장유고시 직무대행
• 감사 관리주체의 회계관계업무와 관리업무 전반의 업무감사

입주자 대표회의 및 의결사항 및 업무

• 의결사항
  1. 1관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제 규정의 제정 및 개정
  2. 2관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리
  3. 3단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
  4. 4자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원 임면
  5. 5공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
  6. 6공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
  7. 7장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정
  8. 8입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
  9. 9그밖에 관리규약으로 정하는 사항
• 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 의안, 일시 및 장소를 입주자 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 함
• 입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치 결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 함
• 사업주체는 공동주택의 입주자대표회의가 구성될 수 있도록 협력하여야 함
• 입주자대표회의가 상기①～⑨의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자 의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니 됨
• 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구 하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야함
• 입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리 등의 업무 수행에 부당하게 간섭하여서는 아니됨.(’99.10.30. 신설)

공동주택관리규약

관리규약의 제,개정

• 제정 공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 준양받은 자와 관리 계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정 세대수 의 과반수)의 서면합의로 결정
• 개정 당해 공동주택의 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의가 제안하여 공동주택의 입주자 등의 과반수의 찬성을 얻어 결정

관리규약에 포함될 사항

1. 1입주자 등의 권리 및 의무(제3항의 규정에 의한 의무를 포함한다)
2. 2입주자 대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 3동별대표자의 선임·해임 및 임기
4. 4입주자 대표회의의 소집절차
5. 5입주자 대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액
6. 6자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임
7. 7입주자 대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
8. 8위·수탁 관리계약에 관한사항
9. 9제3항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
10. 10관리비 예치금의 관리 및 운용방법
11. 11관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차
12. 12관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
13. 13장기수선충당금의 요율 및 사용절차
14. 14회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한사항
15. 15회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
16. 16각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
17. 17관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
18. 18공동주택의 관리책임 및 비용부담
19. 19관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
20. 20그밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

관리규약의 효력

입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있음

공동주택표준관리규약

시,도지사는 공동주택 입주자 등의 보호와 질서유지에 필요한 범위 안에서 관리규약 준칙을 정할 수 있음
의무조항과 임의조항을 제시하여 의무조항은 준수하고, 임의조항은 공동주택 여건에 따라 탄력적으로 정하여 운영하도록 유도

문의

주택정책과(02-2241-2715)