장기수선계획 및 특별수선충당금

장기수선계획의 수립

장기수선계획이란 공동주택의 주요시설의 노후도를 감안해 교체 및 보수주기를 사전에 정하는 것이다.

장기수선계획의 수립·조정

• 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동주택의 공용부분에 대한 장기 수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 함
• 관리주체는 장기수선계획을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
• 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음
• 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 시·도지사가 실시 하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법등에 관한 교육을 받게할수 있음

장기수선계획의 수립대상

• 300세대 이상의 공동주택
• 승강기가 설치된 공동주택
• 중앙집중 난방방식의 공동주택

장기수선충당금

장기수선계획에 의해 주요시설을 교체하거나 보수할 경우 비용이 들게 마련인데, 이를 위해 적립하는 비용 이 장기수선충당금이다. 장기수선충당금의 적립시기는 당해 공동주택의 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 입주민(소유자)으로부터 징수, 적립해야 하며, 분양되지 않은 세대의 장기수선충 당금은 사업주체가 부담해여 한다. 장기수선충당금은 관리비와 별도로 징수, 적립해야 하며 입주자대표회의 명의로 금융기관에 예치해 관리해야 한다.

장기수선충당금의 적립

• 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함
• 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지 않의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립함
• 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 함

장기수선충당금의 사용

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정함. 다만, 입주자 과반 수의 서면동의가 있는 경우에는 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있음

행위허가

행위허가(신고) 대상

구청장의 허가(신고)를 받아야 하는 행위

1. 1공동주택을 사업계획에 따른 용도이외의 용도에 사용하는 행위
2. 2공동주택을 신축· 증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위
3. 3공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설 의 전부 또는 일부를 철거하는 행위
4. 4그밖에 공동주택의 효율적관리에 지장을 주는 행위로서, 대통령이 정하는 행위

행위허가(신고) 처리절차

• 허가(신고) 처리권자 관할구청장
• 행위허가 신청서류

1. 1공통주택법시행령제47조제3항의 규정에 의한 허가신청서 및 신고서
2. 2용도변경변경전·후 평면도, 단지배치도, 주택법시행령 별표3의 동의서
3. 3개축, 재축, 대수선, 비내력벽 철거동의서, 건축물 종별에 따른 건축법시행규칙 제6 조의 서류 및 도서, 비내력벽 철거사유서(비내력벽 철거의 경우에 한한다)
4. 4파손, 철거, 용도폐지사유서, 동의서 및 배치도
5. 5신축, 증축동의서, 건축물 종별에 따른 건축물 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조의 서류 및 도서
6. 6리모델링동의서, 건축물종별에 따른 건축법 시행규칙 제6조의 서류 및 도서, 세대를 합치는 경우 2동의 전후 평면도

유의사항 관리주체의 동의를 받아야 하는 행위

1. 1주택법 제42조 제2항의 각호에 해당되지 않는 범위 내에서 주택 내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위
2. 2공용부분에 물건을 적재하여 통행, 피난 및 소방을 방해하는 행위
3. 3광고물·표지물 또는 표지를 부착하는 행위
4. 4가축을 사육하거나, 방송시설등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위
5. 5공동주택의 발코니, 난간, 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
6. 6전기실·기계실·정화조시설등에 출입하는 행위

공동주택 불법구조변경 금지

• 불법 행위 신고 적발즉시 고발(1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금) 허용되는 행위 및 건축주 임의로 공사가능한 사항동 반드시 해당 아파트 관리사무소 (관리주체)에 신고
• 불법구조변경 행위 신고센타 운영 구청 주택과(2241-2722~4, 2726, 2730), 관리주체 (관리사무소) 공동주택 구조변경 유형별 허용여부 기준

하자보수

하자보수의 개념

공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 침하, 파손, 누수 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 안전상 지장 을 초래하여 사업주체가 일정 기간 동안 하자보수 보증금을 예치하여 하자 보수를 받는 것

사업주체의 하자보수 산정기준

사용승인일 또는 임시사용 승인일

하자보수기간

주요시설인 경우에는 2년이상, 그외의 시설인 경우에는 1년이상

공동주택 안전점검 대상

공동주택 안전점검 대상 - 관계법량, 안전관리 대상 순으로 정보를 제공

관계법량	안전관리 대상
주택법	20세대 이상 공동주택 (공동주택 관리대상)
시설물의 안전관리에 관한 특별법	16층 이상 공동주택
재난 및 안전관리기본법	사용검사 후 15년 이상된 공동주택

관리주체의 안전관리계획 수립대상 시설물

• 고압가스시설·액화석유가스 및 도시가스 시설
• 중앙집중식 난방시설
• 발전 및 변전시설
• 위험물 저장시설
• 소방시설
• 승강기 및 인양기
• 연탄가스 배출기(세대별로 설치된 것은 제외)
• 석축, 옹벽, 담장, 맨홀, 정화조, 하수도
• 옥상 및 계단 등의 난간
• 우물 및 비상저수시설
• 펌프실
• 주차장·노인정 또는 어린이 놀이터에 설치된 시설

공동주택시설물에 대한 안전관리 진단기준

안전관리조치요령

• 공동주택 안전관리 대상시설별로 안전관리 책임자를 임명하여 책임점검 실시
• 안전관리진단 실시
• 책임점검 및 안전관리진단의 결과를 문서로 작성 보관
• 책임점검 및 안전관리진단의 결과 위해가 발생될 우려가 있다고 인정하는 경우 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등의 필요한 조치를 취하여야 함
• 위해발생의 우려가 있는 시설의 보수에 있어서 보수할 책임이 있는 자가 따로 있는 때에는 그에게 당해 시설의 보수를 요구하고 그 외의 경우에 는 즉시 이를 보수하여야 함

관리주체의 안전점검

• 안전점검 횟수 반기(전반기, 하반기)마다 1회 이상
• 안전점검결과 조치사항 구조, 설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있을 때 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치와 구청장에게 보고
• 16층이상 공동주택의 안전점검자 자격

1. 1시설물의안전관리에관한특별법 시행령에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자
2. 2주택관리사(보)로서 시설물의 안전관리에관한특별법에 의한 안전점검 교육을 이수한 자
3. 3시설물의안전관리에관한특별법에 의한 안전진단전문기관
4. 4건설산업기본법에 의한 유지관리업자

시설물 상태평가 5단계

시설물 상태평가 - 부호, 상태, 비고 순으로 정보를 제공

부호	상태	비고
A급	문제점이 없는 상태 → 안전시설
B급	경미한 손상이 있는 보통의 상태 → 간단한 보수정비 요망
C급	보수부재에 손상이 있는 보통의 상태 → 조속한 보수, 보강
D급	주요부재에 진전된 노후화 또는 구조적 결함 → 긴급한 보수, 보강 및 사용제한 여부 판단
E급	노후화 단면손실되어 안전성에 위험 → 사용금지, 철거

문의

주택정책과(02-2241-2715)